В середині травня Верховна Рада України прийняла закон, який має позбавити ЖЕКи монополії. Тепер за прибудинкову територію, внутрішні мережі та сходові клітки будуть відповідати власники квартир багатоповерхівок. «Громадський ревізор» проаналізував законодавчі новації.
Ще наприкінці січня ми писали про те, що в Україні планується «революція» в управлінні багатоквартирними будинками. Тоді ми прогнозували, що такі «добрі наміри» можуть призвести до комунального колапсу, якщо до другого читання закон не буде ґрунтовно допрацьований.
Хто такий управитель?
Зараз він підписаний Президентом, проте питань залишилось більше, ніж відповідей. Основна новація – «за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку».
Управителем, у свою чергу, може бути фізична особа-підприємець або юридична особа, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна будинку і прибудинкової території, а також належні умови проживання. Управителя обирають більшістю – якщо за це рішення проголосували власники більш ніж 50% загальної площі будинку.
На перший погляд, начебто все зрозуміло. Проте є багато нюансів та величезне поле для маніпуляцій. По-перше, за законом голоси розподіляються не за принципом «одна квартира – один голос», а виходячи із площі. Тобто, в кого помешкання більше – той і в дамках.
По-друге, власники нежитлових приміщень теж беруть участь в загальних зборах та мають право голосу. На сьогоднішній день більшість з них були законно чи не дуже передані у приватні руки. Якщо таке «привласнене» приміщення значно більше вашої квартири, то голос його власника буде вагоміший за ваш.
Особливо це стосується новобудов. Перші поверхи в таких будинках в основному облаштовані під офіси. Так от, їх власники також матимуть право на управління спільною власністю жильців цього будинку.
Згуртуватися не так просто
Друге питання – чи захочуть взагалі жильці багатоповерхівок займатися такою клопіткою справою, як управління будинком. За багато десятиліть українці звикли, що всіма роботами, які проводяться у під’їздах або ж на прибудинковій території, займається ЖЕК. І нехай дуже часто він виконує свої обов’язки посередньо, проте краще так, аніж навантажувати себе додаткової роботою.
Закон «подбав» і про таких пасивних управителів: «якщо протягом одного року з дати набрання чинності Законом співвласники багатоквартирного будинку… не прийняли рішення про форму управління будинком… управитель призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради».
Фактично це може означати, що вашим будинком продовжить опікуватися ЖЕК. Навряд чи знайдеться інша структура, яка буде горіти бажанням обслуговувати будинки. Принаймні, у найближчій перспективі створення таких компаній малоймовірно.
Візьмемо за наприклад вулицю Київську у Броварах. Майже всі багатоквартирні будинки там із застарілого житлового фонду, а проживають в них переважно пенсіонери. Чи багато ви знаєте пенсіонерів, які мають змогу зорієнтуватися у законодавстві, стати управителем будинку та обрати компанії, які будуть його обслуговувати?
На словах таких багато – майже під кожним під’їздом сидять такі «управителі». Проте, коли діло дійде до реального управління: збору коштів, створення юридичної особи, обрання сантехніка, електрика, або ж компанії, яка буде вивозити сміття, розмовами все і закінчиться. Тому можна передбачити, що управителя для таких будинків обиратиме виконком.
Скинутися на ремонт
Третє питання: як бути з ремонтами у під’їздах? Зараз за це відповідає управління ЖКГ, інформація щодо стану будинків до якого надходить від ЖЕКу. За новим законом прийняття рішень щодо проведення поточного і капітального ремонту, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт належить до повноважень мешканців будинку.
По суті це означає, що власники квартир та нежитлових приміщень будуть скидатися грошима та винаймати бригаду ремонтників. Чи готові до цього українці?
Недобросовісні сусіди
Є ще кілька цікавих нюансів. Тепер закон визначає, що багатоквартирний будинок це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. А як бути з тими, в яких дві квартири – вважати їх приватними? І хто повинен виступати в них у ролі управителів?
Окремо зазначимо, що відтепер співвласник зобов’язаний відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників та спільному майну. Це означає, що сусід перед сусідом буде відповідати за те, що стіни під’їзду обмальовані, а кнопки у ліфті попалені. А для того, щоб стягнути матеріальну шкоду з винуватця достатньо буде рішення зборів.
І на останок. До другого читання у закон так і не внесли правку про те, де повинні накопичуватися внески від співвласників – чи-то на банківському рахунку, чи-то у кишені управителя. Хоча зазначимо, що звітувати управителів про витрати все ж таки зобов’язали.
Постає логічне запитання: а чим же тепер будуть займатися ЖЕКи? Чомусь виникає передчуття, що всі ці контори продовжать розпоряджатися вашим спільним із сусідами майном. Просто під новою вивіскою.
Анна Межова
